Préparer sa retraite ne consiste plus seulement à « mettre de côté ».
Pour de nombreux épargnants, le vrai sujet est désormais plus précis : comment construire, progressivement, une source de revenus complémentaires capable d'accompagner la baisse des revenus d'activité, tout en conservant une exposition à un actif tangible comme l'immobilier ?
Dans ce contexte, les SCPI occupent une place de plus en plus importante dans les stratégies patrimoniales.
Elles permettent d'investir indirectement dans un portefeuille immobilier diversifié, géré par une société de gestion, sans avoir à acheter ni gérer soi-même un bien locatif.
Pour préparer la retraite, cette logique peut répondre à plusieurs objectifs :
Mais attention : une SCPI reste un placement immobilier de long terme. Le capital n'est pas garanti, les revenus distribués peuvent varier, et la liquidité des parts n'est pas assurée à tout moment.
La question n'est donc pas : « faut-il investir en SCPI pour la retraite ? »
La bonne question est plutôt : « dans quelle stratégie patrimoniale une SCPI peut-elle avoir du sens pour préparer sa retraite ? »
Le passage à la retraite entraîne souvent une modification profonde des revenus.
Même si le niveau de vie des retraités en France reste globalement proche de celui de l'ensemble de la population, les pensions représentent une part réduite des revenus d'activité antérieurs. Selon Vie publique, les pensions brutes de retraite représentaient 54,3 % du revenu d'activité brut en 2023.
Autrement dit, le sujet n'est pas uniquement la retraite au sens administratif. C'est un sujet de projection financière :
Pour un conseiller en gestion de patrimoine, la retraite est donc un moment clé pour structurer une allocation cohérente entre :
Dans cette allocation, les SCPI peuvent jouer un rôle complémentaire, à condition d'être utilisées avec méthode.
Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, collecte l'épargne d'investisseurs afin d'acquérir et de gérer un portefeuille immobilier : bureaux, commerces, logistique, santé, éducation, hôtellerie, résidentiel géré ou autres actifs selon la stratégie.
L'investisseur achète des parts et perçoit, le cas échéant, des revenus potentiels issus des loyers encaissés par la SCPI, après déduction des frais et charges.
L'intérêt pour la retraite est simple : transformer progressivement une partie de son capital en revenus immobiliers potentiels, sans gérer directement de locataire.
L'AMF (Autorité des Marchés Financiers) rappelle toutefois que les SCPI ne sont pas cotées et présentent une liquidité moindre que les actifs financiers traditionnels. Les conditions de cession des parts peuvent varier selon le marché immobilier et le marché secondaire des parts.
C'est l'usage le plus courant. Un investisseur achète des parts de SCPI en pleine propriété afin de percevoir des revenus potentiels réguliers.
Cette stratégie peut être pertinente pour :
Mais ces revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent :
Un actif encore fortement imposé n'a pas toujours intérêt à percevoir immédiatement des revenus fonciers supplémentaires.
Dans ce cas, la stratégie peut consister à investir avant la retraite, mais dans une logique de capitalisation. Plusieurs solutions peuvent être étudiées :
La logique est simple : éviter de créer trop tôt une fiscalité annuelle supplémentaire, tout en préparant des revenus futurs.
La retraite est aussi une période de réflexion patrimoniale. Certains investisseurs utilisent les SCPI dans une logique :
Dans ce cas, l'objectif n'est plus seulement le rendement, mais la structuration patrimoniale.
La pleine propriété est la forme la plus simple. L'investisseur détient entièrement ses parts et perçoit les revenus potentiels distribués par la SCPI.
Cette stratégie convient plutôt :
La nue-propriété de parts de SCPI peut être intéressante dans une stratégie retraite. Le principe :
Cette stratégie peut convenir à un investisseur qui :
Exemple : un investisseur de 50 ans achète des parts de SCPI en nue-propriété sur 10 ans. Pendant 10 ans, il ne perçoit pas de revenus imposables. À 60 ans, il récupère la pleine propriété et peut commencer à percevoir les revenus potentiels distribués.
Cette logique permet d'aligner l'investissement sur le moment où le besoin de revenus apparaît réellement.
Attention toutefois : la nue-propriété implique une immobilisation du capital et une liquidité plus limitée pendant la période de démembrement.
Les SCPI peuvent également être logées dans certains contrats d'assurance-vie. Cette solution peut être pertinente pour :
Mais elle doit être analysée précisément. Les SCPI en assurance-vie présentent souvent :
Pour les SCPI européennes, il faut être particulièrement attentif : certains avantages liés aux revenus immobiliers étrangers peuvent être neutralisés dans l'enveloppe assurance-vie.
L'arbitrage entre détention directe et assurance-vie doit donc se faire sur la base d'une simulation nette, et non d'une intuition fiscale.
Les SCPI européennes peuvent jouer un rôle spécifique dans une stratégie retraite.
En détention directe, certains revenus immobiliers de source étrangère peuvent bénéficier de conventions fiscales évitant une double imposition complète. Ils peuvent également, selon les cas, ne pas être soumis aux prélèvements sociaux français.
Ce point peut intéresser les investisseurs fortement fiscalisés, notamment pendant la phase de vie active. À la retraite, l'intérêt dépendra :
Il faut donc éviter les raccourcis. Une SCPI européenne n'est pas automatiquement plus adaptée à tous les retraités. Elle peut toutefois constituer un outil de diversification intéressant dans une allocation patrimoniale long terme.
À cet âge, l'objectif principal est souvent la constitution de patrimoine. La SCPI peut être utilisée :
L'investisseur dispose d'un horizon long, ce qui permet d'absorber plus facilement les cycles immobiliers.
C'est souvent la phase la plus stratégique. L'investisseur peut :
L'objectif est de faire coïncider le remembrement ou la perception de revenus avec la baisse attendue des revenus d'activité.
À l'approche ou au moment de la retraite, l'objectif peut devenir :
La pleine propriété peut alors être plus pertinente que la nue-propriété, sauf stratégie successorale spécifique.
Prenons un exemple simplifié.
L'investisseur peut envisager :
Ne pas alourdir la fiscalité actuelle tout en préparant des revenus potentiels au moment de la retraite.
Cette simulation est purement indicative. Elle ne constitue pas une recommandation personnalisée.
La SCPI est un placement de long terme. Elle n'est pas adaptée à un besoin de liquidité court terme.
Le client a-t-il besoin de revenus maintenant, dans 5 ans, ou dans 10 ans ? Cette réponse détermine le mode de détention.
Un actif fortement fiscalisé peut privilégier une stratégie de capitalisation avant la retraite. Un retraité avec une fiscalité plus modérée peut rechercher des revenus complémentaires.
Les parts de SCPI ne sont pas aussi liquides qu'un placement coté. La revente peut prendre du temps.
Il faut éviter de concentrer tout le patrimoine sur une seule SCPI ou une seule classe d'actifs.
Expérience, transparence, qualité du reporting, discipline d'investissement et gestion des risques sont essentiels.
Un taux de distribution élevé ne suffit pas. Il faut analyser :
L'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) indique que le taux de distribution moyen des SCPI s'établissait à 4,91 % en 2025, mais avec des écarts importants selon les catégories et une performance globale qui dépend aussi de l'évolution de la valeur des parts.
Les revenus fonciers peuvent être fortement fiscalisés. Impots.gouv rappelle que les revenus de location nue supportent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
La SCPI n'est pas un placement de trésorerie. L'AMF insiste sur le fait que les conditions de cession des parts peuvent varier selon le marché immobilier et la capacité à trouver un acheteur.
La SCPI supporte des frais et nécessite généralement une logique de long terme.
Direct, assurance-vie, crédit, nue-propriété : chaque modalité répond à un objectif différent.
Il n'existe pas de pourcentage universel. La place des SCPI dépend de plusieurs facteurs et notamment :
Pour un client déjà propriétaire de sa résidence principale et fortement exposé à l'immobilier, il peut être nécessaire de limiter la pondération.
Pour un client disposant d'un patrimoine financier important mais peu exposé à l'immobilier, une allocation SCPI peut apporter de la diversification.
Le rôle du conseiller est donc central : la SCPI doit être intégrée dans une stratégie globale, et non vendue comme une solution isolée.
Osmo Énergie, SCPI gérée par Mata Capital IM, s'inscrit dans une logique d'investissement immobilier paneuropéen.
Dans une stratégie retraite, ce type d'approche peut être étudié pour :
Comme pour toute SCPI, cette analyse doit rester prudente :
Oui, les SCPI peuvent constituer un outil intéressant dans une stratégie retraite. Elles peuvent permettre :
Mais elles ne conviennent pas à toutes les situations. Elles doivent être utilisées avec prudence, dans une logique de long terme, en tenant compte :
En matière de retraite, la bonne stratégie n'est pas celle qui promet le rendement le plus élevé. C'est celle qui s'intègre correctement dans le parcours patrimonial du client.
Communication publicitaire. Veuillez-vous référer à la note d'information et au document d'informations clés d'Osmo Énergie avant toute décision finale d'investissement.
Ce document est fourni à titre purement informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil fiscal. Avant toute décision d'investissement, il est recommandé de consulter un professionnel agréé.
Osmo Énergie est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) gérée par Mata Capital IM, société de gestion agréée par l'AMF sous le n° GP-16000024. L'investissement en parts de SCPI constitue un placement à long terme, comportant des risques, notamment de perte en capital, d'illiquidité et liés aux marchés de l'immobilier.
Les revenus distribués et objectifs de rendement mentionnés sont non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
En cas de souscription à crédit, si le produit de la vente des parts et les revenus distribués s'avèrent insuffisants pour rembourser le crédit, l'investisseur devra combler le déficit de sa propre épargne.