Les SCPI européennes connaissent un essor remarquable, portées par la quête de diversification, de rendement et d’optimisation fiscale des investisseurs. Mais derrière ce terme générique, il existe deux grandes familles : les SCPI investies exclusivement hors de France (100% européennes ou internationales) et celles qui combinent des actifs en France et dans le reste de l’Europe. Comprendre cette distinction est essentiel pour choisir une stratégie adaptée à ses objectifs patrimoniaux.
Il est à noter que l’investissement en SCPI comporte des risques notamment de liquidité et de perte en capital.
SCPI 100 % européennes : un choix assumé de diversification
SCPI mixtes : la complémentarité France/Europe
Pourquoi choisir une SCPI 100 % européenne ou mixte ?
Les avantages et limites de chaque stratégie
Pourquoi la répartition France/Europe est-elle cruciale dans une SCPI ?
Exemples concrets de SCPI européennes
Fiscalité des SCPI européennes : un levier de performance
Conclusion : quelle stratégie adopter pour investir en SCPI européenne ?
Depuis plusieurs années, le marché des SCPI connaît une internationalisation marquée de ses investissements. En 2023, selon une étude conjointe EY et ASPIM, 45 % des investissements des SCPI ont été réalisés en Europe, soit le niveau le plus élevé jamais atteint. Cette tendance s’est nettement accélérée : en 2016, la zone euro n’attirait encore que moins de 20 % des capitaux engagés, contre plus de 45 % en 2023, l’Allemagne restant la première destination devant l’Espagne, les Pays-Bas et le Royaume-Uni, selon l’IEIF. Ce mouvement a favorisé l’émergence de SCPI dites « européennes » ou « internationales », dont le patrimoine est majoritairement, voire intégralement, composé d’actifs situés hors de France.
Parmi ces SCPI, on retrouve des véhicules spécialisés comme Novapierre Allemagne (focalisée sur les commerces allemands), Eurovalys (bureaux en Allemagne), Elialys (bureaux en Espagne), PF Hospitalité Europe (santé en Europe), Log In (logistique internationale), ou encore Interpierre Europe Centrale (principalement en Pologne). Certaines, comme Comète, vont même au-delà de la zone euro.
La logique de ces SCPI est claire : offrir une exposition totale à la dynamique des marchés immobiliers étrangers, sans dépendance au marché français. Ce choix permet de profiter de cycles immobiliers différents, de réglementations variées, et d’opportunités parfois inaccessibles en France. Il s’agit d’un outil de diversification significatif , notamment pour les investisseurs déjà fortement exposés à l’immobilier hexagonal.
À côté de ces SCPI 100 % européennes, de nombreuses sociétés de gestion privilégient une approche mixte, combinant actifs français et européens. Cette stratégie vise à capter le meilleur des deux mondes : la stabilité et la profondeur du marché français, alliées au potentiel de croissance et de rendement de certains marchés européens.
Prenons l’exemple d’Osmo Énergie, une SCPI récente qui se distingue par une stratégie diversifiée en Europe, notamment dans la logistique et l’immobilier d’entreprise, tout en conservant une part d’actifs sur le territoire national. Cette répartition permet de lisser les risques, de bénéficier de la solidité du marché français et de saisir les opportunités offertes par les cycles immobiliers étrangers.
La répartition entre France et Europe n’est pas figée : certaines SCPI affichent un équilibre proche de 50/50, d’autres privilégient l’Europe à 70 ou 80 %, tout dépend de la philosophie de gestion et de la conjoncture. Ce dosage est un levier de gestion du risque et de la performance.
Le choix entre une SCPI 100 % européenne et une SCPI mixte dépend avant tout de votre profil d’investisseur, de vos objectifs et de votre exposition actuelle à l’immobilier français.
Les SCPI 100 % européennes conviennent particulièrement aux investisseurs souhaitant s’extraire totalement du marché français, soit parce qu’ils y sont déjà très exposés (résidence principale, autres SCPI, immobilier locatif direct), soit parce qu’ils recherchent une diversification maximale. Elles permettent de profiter pleinement de la fiscalité étrangère, qui peut être plus favorable, et d’accéder à des secteurs ou des marchés moins matures mais à fort potentiel. En contrepartie, elles exposent à des risques spécifiques : volatilité des devises (hors zone euro), instabilité réglementaire ou politique, et parfois une moindre liquidité.
Les SCPI mixtes s’adressent à ceux qui souhaitent diversifier sans rompre totalement avec le marché national. La présence d’actifs en France apporte une forme de stabilité, tant en termes de valorisation que de gestion locative. C’est un choix pertinent pour les investisseurs prudents, ou ceux qui découvrent l’investissement en SCPI européenne. Cette stratégie permet également de s’adapter plus souplement aux évolutions du marché, en réajustant la répartition géographique selon les opportunités.
La diversification géographique est le premier moteur de la performance des SCPI européennes. Investir hors de France permet de se prémunir contre la perte d’attractivité d’un seul pays, de profiter de cycles immobiliers potentiellement décalés et de capter des rendements parfois supérieurs à ceux du marché français. Depuis plusieurs années, les SCPI investies majoritairement à l’étranger affichent régulièrement des taux de distribution nets supérieurs à 5 %, avec de nombreuses SCPI dépassant même les 6 % ou 7 % selon les zones géographiques et les années. En 2024, près de 25 SCPI ont ainsi offert un taux de distribution supérieur ou égal à 6 %, et six d’entre elles ont franchi la barre des 7 %, alors que la moyenne du marché s’établit à 4,72 % 5 2 6
Sur le plan fiscal, les SCPI européennes bénéficient d’un régime avantageux : les loyers perçus à l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français (17,2 %) et profitent, selon les conventions fiscales, d’un crédit d’impôt ou d’une méthode de taux effectif global qui neutralise la double imposition. Cette optimisation fiscale améliore généralement la rentabilité nette, en particulier pour les contribuables fortement imposés*.
Cependant, investir hors de France n’est pas sans risque. Les SCPI 100 % européennes sont plus exposées aux aléas géopolitiques, aux variations de taux de change (si elles investissent hors zone euro), et à des réglementations parfois moins protectrices que le droit français. La gestion à distance peut également complexifier le suivi des actifs et la résolution de certains litiges.
À l’inverse, les SCPI mixtes profitent d’un ancrage dans un marché mature et réglementé, tout en s’ouvrant à la croissance européenne. Leur volatilité est souvent moindre, et la gestion locative peut être plus fluide.
La question de la répartition entre actifs français et européens est centrale dans la gestion d’une SCPI. Elle conditionne à la fois le niveau de risque, la performance attendue et la fiscalité applicable.
En effet, un portefeuille concentré sur la France sera plus sensible aux cycles économiques nationaux, aux évolutions réglementaires locales et aux risques de marché spécifiques (tension locative, fiscalité, etc.). À l’inverse, une diversification européenne peut permettre de compenser la faiblesse d’un marché par la vigueur d’un autre, de profiter de la complémentarité des cycles immobiliers et de lisser les aléas conjoncturels.
Pour l’investisseur, cette répartition est aussi un outil de pilotage patrimonial. Elle permet d’ajuster l’exposition à certains risques**, d’optimiser la fiscalité globale du portefeuille, et de rechercher un équilibre entre stabilité et performance. Les sociétés de gestion arbitrent en permanence entre ces deux univers pour offrir le meilleur couple rendement/risque à leurs associés.
La fiscalité constitue un argument décisif en faveur des SCPI européennes. Les revenus issus de biens situés hors de France sont imposés dans le pays d’origine, puis neutralisés en France grâce à un crédit d’impôt ou à la méthode du taux effectif global, selon les conventions fiscales en vigueur. Surtout, ces revenus ne font pas l’objet de prélèvements sociaux français*, ce qui améliore sensiblement le rendement net pour les investisseurs résidents français.
Cette optimisation fiscale pourrait permettre, selon la situation de chaque investisseur, d’alléger la pression fiscale globale et d’améliorer la rentabilité nette à long terme, notamment pour les contribuables fortement imposés. Il convient toutefois d’analyser chaque situation au cas par cas et de tenir compte des conventions fiscales entre la France et les pays concernés.
Le choix entre une SCPI 100 % européenne et une SCPI mixte dépend de votre profil, de votre appétence au risque et de vos objectifs patrimoniaux. Les SCPI investies exclusivement hors de France, comme Reason, offrent une diversification maximale, une fiscalité avantageuse et un potentiel de rendement supérieur, mais elles exposent aussi à des risques spécifiques liés à l’international. Les SCPI mixtes, comme Osmo Énergie, proposent un équilibre plus nuancé, combinant stabilité, performance et flexibilité***.
Dans tous les cas, la clé réside dans la compréhension de la stratégie de répartition des actifs, l’analyse des marchés ciblés et l’adéquation avec vos besoins. L’accompagnement par un professionnel ou un conseiller en gestion de patrimoine reste recommandé pour bâtir une allocation sur mesure et tirer pleinement parti des opportunités offertes par les SCPI européennes aujourd’hui.
Ce document est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Avant toute décision, il est recommandé de consulter un professionnel agréé.