SOMMAIRE
SCPI définition
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Quelle SCPI choisir selon son objectif ?
Comment investir dans une SCPI ?
Étapes pour souscrire à une SCPI : processus détaillé
Les avantages d’investir dans une SCPI
Les risques à connaître avant d’investir en SCPI
Fiscalité des SCPI : ce qu'il faut savoir
SCPI et stratégie patrimoniale
Évolution et perspectives du marché des SCPI
Qui peut investir dans une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement collectif permettant d’acheter des parts d’immeubles gérés par une société spécialisée. Ce véhicule d’investissement, aussi appelé « pierre-papier », permet d’accéder à l’immobilier locatif à partir de quelques centaines d’euros, sans avoir à se soucier de la gestion quotidienne des biens*. Investir en SCPI, c’est donc devenir copropriétaire d’un parc immobilier diversifié et percevoir des revenus locatifs potentiels (non garantis), tout en bénéficiant de la mutualisation des risques et d’une gestion professionnelle**.
La SCPI est une société qui collecte l’épargne de nombreux investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier qui peut être composé de bureaux, commerces, locaux d’activité, établissements de santé ou logements résidentiels**. Les investisseurs, appelés associés, détiennent des parts de la SCPI et reçoivent une quote-part des loyers perçus, au prorata de leur investissement***.
Les SCPI de rendement investissent principalement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistique, santé). Elles visent à générer des revenus réguliers grâce aux loyers versés par des locataires professionnels, tout en diversifiant les risques locatifs et sectoriels**. Ces SCPI affichent généralement un taux de distribution attractif, autour de 4 à 6 % en 2024, avec certaines performances supérieures à 8 % pour les plus dynamiques***.
Attention : les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.
Les SCPI fiscales investissent dans des biens résidentiels éligibles à des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, déficit foncier). Elles permettent de réduire son imposition, mais offrent souvent un rendement inférieur aux SCPI de rendement. L’objectif est ici la défiscalisation et la valorisation patrimoniale sur le long terme.
Il est à noter que la fiscalité dépend de la situation personnelle de l’investisseur et peut évoluer dans le temps.
Ces SCPI privilégient l’achat de biens à fort potentiel de revalorisation, souvent sous-évalués ou situés dans des zones en mutation. Elles misent sur la plus-value à la revente des actifs, plutôt que sur la distribution régulière de revenus. Ce type de SCPI s’adresse notamment aux investisseurs recherchant une stratégie de capitalisation sur le long terme*.
Certaines SCPI diversifient leur patrimoine entre plusieurs secteurs (bureaux, commerces, santé, résidentiel), tandis que d’autres se spécialisent sur une thématique (santé, logistique, éducation) ou une zone géographique (France, Europe, international). Cette diversification permet d’adapter le couple rendement/risque aux tendances du marché et aux attentes des investisseurs.
Le choix d’une SCPI doit avant tout être guidé par le profil de l’investisseur, son horizon de placement, sa tolérance au risque et ses objectifs patrimoniaux (revenus complémentaires, optimisation fiscale, valorisation du capital). Il est essentiel de bien s’informer sur les caractéristiques, la stratégie et les risques propres à chaque SCPI avant d’investir.
Il est recommandé de diversifier ses investissements entre plusieurs SCPI pour optimiser la performance globale et réduire les risques**
Une société de gestion est une entité spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement. Les sociétés de gestion sont agréées et contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
La société de gestion qui gère une SCPI va notamment avoir pour mission d’analyser les opportunités d’acquisition d’actifs immobiliers, engager le processus d’investissement et assurer leur gestion conformément à la stratégie adoptée.
Les sociétés de gestion sont tenues à des obligations de transparence envers les investisseurs. C’est pourquoi elles publient des rapports périodiques dans lequels elle informe les associés des arbitrages réalisés notamment.
L’achat de parts de SCPI peut s’effectuer via un conseiller, une banque ou une plateforme spécialisée. Le prix de souscription inclut généralement des frais de souscription. Après l’achat, un délai de jouissance (souvent 3 à 6 mois) s’applique avant de percevoir les premiers revenus.
Les loyers perçus sont redistribués sous forme de versements de loyers récurrents (mensuels, trimestriels selon la SCPI) aux associés, au prorata des parts détenues. La valeur des parts peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon le marché immobilier et la gestion du portefeuille. Les SCPI à capital variable permettent de souscrire ou revendre des parts à tout moment, selon les modalités prévues par la documentation du fonds et sous réserve de la liquidité disponible.
On peut acheter des parts de SCPI :
Le ticket d’entrée est accessible : certaines SCPI proposent des parts dès 180 €, mais exigent souvent un minimum de parts à la souscription (par exemple, 3 parts minimum chez Corum Origin, soit 342 €). D’autres SCPI imposent un minimum de souscription global, généralement compris entre 1 000 et 5 000 €*.
Les SCPI offrent un accès simplifié à l’immobilier professionnel ou résidentiel, avec une gestion totalement déléguée. Elles permettent de diversifier son patrimoine, de mutualiser les risques locatifs, de bénéficier de revenus réguliers et d’une transparence accrue** .
En 2025, les SCPI continuent d’afficher des rendements prometteurs, avec une moyenne autour de 4,5 % et des pointes à plus de 8 % pour les meilleures d’entre elles***(source Agora Finance).
Comme tout placement, les SCPI comportent des risques :
Préalablement à un investissement dans des parts de SCPI, il est essentiel d’analyser les indicateurs clés tels que le taux d’occupation physique, le taux d’occupation financier, la qualité des locataires et la stratégie de la société de gestion.
Les revenus distribués par les SCPI sont imposés au titre des revenus fonciers. Ils s’ajoutent au revenu global et sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux****.
Fiscalité lors de la revente de parts
En cas de revente, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements pour durée de détention. Après 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu (mais pas de prélèvements sociaux, qui s’annulent au bout de 30 ans)****.
Investir en démembrement, loger ses parts en assurance vie ou choisir une SCPI fiscale sont autant de leviers pour optimiser la fiscalité de son investissement****.
Pour optimiser la fiscalité de son investissement en SCPI, plusieurs leviers existent tels que, par exemple :
Le démembrement de propriété qui permet d’acheter la nue-propriété des parts, sans percevoir de revenus imposables pendant la durée du démembrement. À terme, l’investisseur récupère la pleine propriété avec un prix d’acquisition réduit.
Loger ses parts en assurance vie qui peut offrir un cadre fiscal avantageux, notamment après huit ans de détention, avec une imposition plus favorable sur les revenus et plus-values.
Choisir une SCPI fiscale investissant dans des biens éligibles à des dispositifs comme Pinel, Malraux ou déficit foncier qui peut permettre de bénéficier de réductions d’impôt en contrepartie d’un engagement locatif.
Les SCPI s’intègrent parfaitement dans une stratégie de diversification patrimoniale, en complément des placements financiers (actions, obligations) et de l’immobilier détenu en direct**.
Certain type de SCPI permettent de se constituer un complément de revenu régulier à la retraite, grâce à la distribution de versements de loyers récurrents (mensuels, trimestriels selon la SCPI)*. Elles sont également adaptées à une stratégie de capitalisation sur le long terme, en réinvestissant les dividendes perçus.
Les parts de SCPI peuvent être transmises par donation ou succession. Le démembrement temporaire de propriété est un outil qui peut permettre d’optimiser la transmission et réduire les droits de succession.
Pour sélectionner une SCPI, il convient d’analyser à titre d’exemple :
Entre 2010 et 2023, le taux de distribution moyen annuel des SCPI de rendement s’est maintenu dans une fourchette comprise entre 4,2 % et 5,8 %.
En 2024, le marché a connu des pics historiques de rendement, avec plusieurs SCPI affichant des taux de distribution supérieurs à 8 %, voire 10 %*** pour les plus performantes.Cette hausse s’explique par une gestion opportuniste dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier professionnel, permettant d’acquérir des actifs à des conditions avantageuses et d’augmenter les rendements distribués (source : La Centrale des SCPI – Classement SCPI 2024-2025).
Tendances actuelles du marché immobilier et impact sur les SCPI
Le marché connaît une mutation profonde : montée du télétravail, essor de la logistique et de la santé, internationalisation des portefeuilles, et émergence des SCPI thématiques (ESG, santé, data centers). Les SCPI adaptent leurs stratégies pour saisir ces opportunités, tout en renforçant la transparence et la fréquence des rapports de gestion.
Les perspectives pour l’investissement en SCPI demeurent globalement favorables à moyen et long terme, malgré un environnement économique marqué par la volatilité et la remontée des taux d’intérêt. Plusieurs facteurs soutiennent cette dynamique :
La baisse récente des prix de l’immobilier professionnel en France et en Europe a permis à de nombreuses SCPI d’acquérir des actifs à des conditions plus avantageuses. Selon l’IEIF et l’ASPIM, cette correction du marché offre une « prime de rendement » aux SCPI qui ont su investir ou renforcer leur portefeuille dans ce contexte. Ces acquisitions à prix décotés permettent d’espérer des rendements supérieurs lors du redressement du marché ou de la remontée des valeurs vénales (source : ASPIM, communiqué mars 2024).
Les SCPI poursuivent leur internationalisation. En 2023, près de 45 % des investissements ont été réalisés hors de France, principalement en Europe mais aussi, pour certaines SCPI, aux États-Unis. Cette diversification géographique permet de mutualiser les risques, de profiter de dynamiques immobilières variées et de bénéficier de fiscalités parfois plus attractives (source : IEIF, Panorama des SCPI).
La prise en compte des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) devient un axe stratégique majeur pour les sociétés de gestion de SCPI. Les SCPI thématiques, axées sur la santé, la logistique verte, ou l’immobilier durable, attirent de plus en plus d’investisseurs soucieux de l’impact de leur épargne. Selon l’ASPIM, cette tendance devrait s’accentuer dans les prochaines années, en phase avec les attentes sociétales et la réglementation européenne (source : ASPIM, rapport 2024).
L’investissement en SCPI est encadré par une réglementation stricte.
Les sociétés de gestion de SCPI doivent répondre à un certain nombre d’exigences, notamment en matière d’information et de transparence à l’égard des investisseurs.
Cela se traduit, entre autres, par la publication régulière d'informations sur la gestion et les performances de la SCPI.
Par ailleurs, la création d’une SCPI est soumise à l’obtention d’un visa délivré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
À retenir :
Malgré les incertitudes économiques, les SCPI disposent d’ atouts pour l’avenir : capacité à saisir les opportunités de marché, diversification internationale, innovation thématique et cadre réglementaire rassurant.
Les SCPI sont accessibles à tous : particuliers, entreprises, mineurs, non-résidents. Les particuliers représentent la majorité des souscripteurs, mais les entreprises peuvent aussi diversifier leur bilan grâce à ce placement. Les mineurs peuvent investir via leurs représentants légaux, et les non-résidents bénéficient d’une fiscalité adaptée selon les conventions internationales****.
Les parts de SCPI peuvent être logées en compte-titres, en assurance vie (pour une fiscalité allégée et une transmission facilitée), ou détenues en démembrement pour optimiser la transmission patrimoniale.
Cas pratique : simulation d’un investissement type
Marie, 40 ans, investit 540 € dans une SCPI de rendement (prix de part 180 €, minimum 3 parts, taux de distribution 5 %/an, frais de souscription 10 %). Elle perçoit 27 € de revenus bruts annuels. Sur 10 ans, le rendement annualisé net de frais atteint 4,3 %, soit bien plus qu’un livret A, mais avec une liquidité moindre et un risque de perte en capital.
* L’investissement en SCPI comporte des risques notamment d’illiquidité et de perte en capital.
** La mutualisation et la diversification ne suppriment pas les risques liés aux SCPI.
*** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les revenus potentiels et la valeur des parts ne sont pas garantis.
**** La fiscalité dépend de la situation personnelle de l’investisseur et peut évoluer dans le temps.
Ce document est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Avant toute décision, il est recommandé de consulter un professionnel agréé.