SOMMAIRE
SCPI définition
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Quelle SCPI choisir selon son objectif ?
Comment investir dans une SCPI ?
Étapes pour souscrire à une SCPI : processus détaillé
Les avantages d’investir dans une SCPI
Les risques à connaître avant d’investir en SCPI
Fiscalité des SCPI : ce qu'il faut savoir
SCPI et stratégie patrimoniale
Évolution et perspectives du marché des SCPI
Qui peut investir dans une SCPI ?
SCPI définition
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement collectif permettant d’acheter des parts d’immeubles gérés par une société spécialisée. Ce véhicule d’investissement, aussi appelé « pierre-papier », permet d’accéder à l’immobilier locatif à partir de quelques centaines d’euros, sans avoir à se soucier de la gestion quotidienne des biens*. Investir en SCPI, c’est donc devenir copropriétaire d’un parc immobilier diversifié et percevoir des revenus locatifs potentiels (non garantis), tout en bénéficiant de la mutualisation des risques et d’une gestion professionnelle**.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La SCPI est une société qui collecte l’épargne de nombreux investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier qui peut être composé de bureaux, commerces, locaux d’activité, établissements de santé ou logements résidentiels**. Les investisseurs, appelés associés, détiennent des parts de la SCPI et reçoivent une quote-part des loyers perçus, au prorata de leur investissement***.
Les différents types de SCPI
SCPI de rendement : investir dans l'immobilier d'entreprise
Les SCPI de rendement investissent principalement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistique, santé). Elles visent à générer des revenus réguliers grâce aux loyers versés par des locataires professionnels, tout en diversifiant les risques locatifs et sectoriels**. Ces SCPI affichent généralement un taux de distribution attractif, autour de 4 à 6 % en 2024, avec certaines performances supérieures à 8 % pour les plus dynamiques***.
Attention : les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.
SCPI fiscales : réduire ses impôts grâce à l'immobilier
Les SCPI fiscales investissent dans des biens résidentiels éligibles à des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, déficit foncier). Elles permettent de réduire son imposition, mais offrent souvent un rendement inférieur aux SCPI de rendement. L’objectif est ici la défiscalisation et la valorisation patrimoniale sur le long terme.
Il est à noter que la fiscalité dépend de la situation personnelle de l’investisseur et peut évoluer dans le temps.
SCPI de plus-value : miser sur l'appréciation du capital
Ces SCPI privilégient l’achat de biens à fort potentiel de revalorisation, souvent sous-évalués ou situés dans des zones en mutation. Elles misent sur la plus-value à la revente des actifs, plutôt que sur la distribution régulière de revenus. Ce type de SCPI s’adresse notamment aux investisseurs recherchant une stratégie de capitalisation sur le long terme*.
SCPI diversifiées et spécialisées : quelles spécificités ?
Certaines SCPI diversifient leur patrimoine entre plusieurs secteurs (bureaux, commerces, santé, résidentiel), tandis que d’autres se spécialisent sur une thématique (santé, logistique, éducation) ou une zone géographique (France, Europe, international). Cette diversification permet d’adapter le couple rendement/risque aux tendances du marché et aux attentes des investisseurs.
Quelle SCPI choisir selon son objectif ?
Le choix d’une SCPI doit avant tout être guidé par le profil de l’investisseur, son horizon de placement, sa tolérance au risque et ses objectifs patrimoniaux (revenus complémentaires, optimisation fiscale, valorisation du capital). Il est essentiel de bien s’informer sur les caractéristiques, la stratégie et les risques propres à chaque SCPI avant d’investir.
- Pour générer des revenus complémentaires réguliers, les SCPI de rendement sont généralement privilégiées. Elles investissent principalement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistique) et visent à distribuer des revenus trimestriels ou mensuels. Selon France SCPI, le taux de distribution moyen des SCPI de rendement était de 4,52 % en 2023.
- Pour réduire son imposition, les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, déficit foncier) permettent de bénéficier de dispositifs de défiscalisation en contrepartie d’un engagement de détention et d’un rendement généralement plus faible. Leur objectif principal est la réduction d’impôt et la valorisation du patrimoine à long terme.
- Pour diversifier son patrimoine et rechercher la valorisation à long terme, les SCPI de plus-value ou de capitalisation investissent sur des actifs avec un potentiel d’appréciation, souvent avec une distribution faible ou nulle mais une perspective de revente à terme.
Il est recommandé de diversifier ses investissements entre plusieurs SCPI pour optimiser la performance globale et réduire les risques**
Comment fonctionne une SCPI ?
Le rôle de la société de gestion
Une société de gestion est une entité spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement. Les sociétés de gestion sont agréées et contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
La société de gestion qui gère une SCPI va notamment avoir pour mission d’analyser les opportunités d’acquisition d’actifs immobiliers, engager le processus d’investissement et assurer leur gestion conformément à la stratégie adoptée.
Les sociétés de gestion sont tenues à des obligations de transparence envers les investisseurs. C’est pourquoi elles publient des rapports périodiques dans lequels elle informe les associés des arbitrages réalisés notamment.
Le processus d’acquisition des parts
L’achat de parts de SCPI peut s’effectuer via un conseiller, une banque ou une plateforme spécialisée. Le prix de souscription inclut généralement des frais de souscription. Après l’achat, un délai de jouissance (souvent 3 à 6 mois) s’applique avant de percevoir les premiers revenus.
Distribution des loyers et revalorisation des parts des SCPI de rendement
Les loyers perçus sont redistribués sous forme de versements de loyers récurrents (mensuels, trimestriels selon la SCPI) aux associés, au prorata des parts détenues. La valeur des parts peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon le marché immobilier et la gestion du portefeuille. Les SCPI à capital variable permettent de souscrire ou revendre des parts à tout moment, selon les modalités prévues par la documentation du fonds et sous réserve de la liquidité disponible.
Comment investir dans une SCPI ?
Les modes d'acquisition : comptant, à crédit ou en démembrement
On peut acheter des parts de SCPI :
- Au comptant, avec son épargne personnelle.
- À crédit, en profitant de l’effet de levier du financement bancaire. Cela peut permettre de bénéficier des revenus générés par la SCPI tout en remboursant le prêt, et potentiellement d’augmenter la rentabilité globale de l’opération.
Attention : l’endettement augmente le risque de perte en capital en cas de baisse de la valeur des parts ou de rendement insuffisant. - En démembrement, en acquérant la nue-propriété ou l’usufruit selon ses objectifs patrimoniaux ou fiscaux. Le démembrement consiste à séparer temporairement la propriété d’une part SCPI en deux droits distincts : l’usufruit (droit de percevoir les loyers) et la nue-propriété (droit de récupérer la pleine propriété à la fin du démembrement, sans avoir perçu de loyers pendant la période).
Quel montant pour débuter dans les SCPI ?
Le ticket d’entrée est accessible : certaines SCPI proposent des parts dès 180 €, mais exigent souvent un minimum de parts à la souscription (par exemple, 3 parts minimum chez Corum Origin, soit 342 €). D’autres SCPI imposent un minimum de souscription global, généralement compris entre 1 000 et 5 000 €*.
Étapes pour souscrire à une SCPI : processus détaillé
- Sélection de la SCPI adaptée à son profil et à ses objectifs.
- Remplissage du bulletin de souscription et versement des fonds.
- Attente du délai de jouissance.
- Perception des versements de loyers récurrents (mensuels, trimestriels selon la SCPI), pour rappel certaines SCPI ne versent pas de dividendes***.
- Suivi périodique des performances via les rapports de gestion.
Pourquoi investir en SCPI ?
Les SCPI offrent un accès simplifié à l’immobilier professionnel ou résidentiel, avec une gestion totalement déléguée. Elles permettent de diversifier son patrimoine, de mutualiser les risques locatifs, de bénéficier de revenus réguliers et d’une transparence accrue** .
En 2025, les SCPI continuent d’afficher des rendements prometteurs, avec une moyenne autour de 4,5 % et des pointes à plus de 8 % pour les meilleures d’entre elles***(source Agora Finance).
Les avantages d’investir dans une SCPI
- Accessibilité financière : investissement possible dès quelques centaines d’euros.
- Mutualisation des risques : patrimoine diversifié sur de nombreux biens et locataires**.
- Gestion déléguée : la société de gestion prend en charge toutes les démarches.
- Potentiel de rendement : taux de distribution supérieur à la plupart des placements classiques*.
- Diversification patrimoniale : accès à des secteurs immobiliers variés.
- Outil de préparation à la retraite ou de transmission patrimoniale.
Les risques à connaître avant d’investir en SCPI
Comme tout placement, les SCPI comportent des risques :
- Risque de perte en capital : la SCPI n’offre aucune garantie de protection en capital. .
- Risque lié au marché immobilier : les investissements réalisés par une SCPI sont soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers. De nombreux facteurs (liés de façon générale à l’économie ou plus particulièrement au marché immobilier) peut avoir un impact négatif sur la valeur des actifs immobiliers détenus.
- Risque lié à la gestion discrétionnaire : Le style de gestion appliqué aux SCPI repose sur l’anticipation des différents marchés et/ou sur la sélection des immeubles. Il existe un risque que la SCPI ne soit pas investie sur les marchés ou les immeubles les plus performants. La performance de la SCPI peut être inférieure à l’objectif de gestion.
- Risque de liquidité : le risque de liquidité correspond à la difficulté que pourrait avoir un épargnant à céder ses parts d’une part. Une SCPI ne garantit pas la revente des parts.
- Risque de vacance locative : certains biens peuvent rester inoccupés, réduisant le rendement.Absence de garantie sur les performances futures.
Préalablement à un investissement dans des parts de SCPI, il est essentiel d’analyser les indicateurs clés tels que le taux d’occupation physique, le taux d’occupation financier, la qualité des locataires et la stratégie de la société de gestion.
Fiscalité des SCPI : ce qu'il faut savoir
Imposition des revenus locatifs des SCPI
Les revenus distribués par les SCPI sont imposés au titre des revenus fonciers. Ils s’ajoutent au revenu global et sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux****.
Fiscalité lors de la revente de parts
En cas de revente, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements pour durée de détention. Après 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu (mais pas de prélèvements sociaux, qui s’annulent au bout de 30 ans)****.
Optimisation fiscale : les stratégies à connaître
Investir en démembrement, loger ses parts en assurance vie ou choisir une SCPI fiscale sont autant de leviers pour optimiser la fiscalité de son investissement****.
Pour optimiser la fiscalité de son investissement en SCPI, plusieurs leviers existent tels que, par exemple :
Le démembrement de propriété qui permet d’acheter la nue-propriété des parts, sans percevoir de revenus imposables pendant la durée du démembrement. À terme, l’investisseur récupère la pleine propriété avec un prix d’acquisition réduit.
Loger ses parts en assurance vie qui peut offrir un cadre fiscal avantageux, notamment après huit ans de détention, avec une imposition plus favorable sur les revenus et plus-values.
Choisir une SCPI fiscale investissant dans des biens éligibles à des dispositifs comme Pinel, Malraux ou déficit foncier qui peut permettre de bénéficier de réductions d’impôt en contrepartie d’un engagement locatif.
SCPI et stratégie patrimoniale
Quelle place pour les SCPI dans un patrimoine diversifié ?
Les SCPI s’intègrent parfaitement dans une stratégie de diversification patrimoniale, en complément des placements financiers (actions, obligations) et de l’immobilier détenu en direct**.
SCPI et préparation de la retraite : une solution adaptée ?
Certain type de SCPI permettent de se constituer un complément de revenu régulier à la retraite, grâce à la distribution de versements de loyers récurrents (mensuels, trimestriels selon la SCPI)*. Elles sont également adaptées à une stratégie de capitalisation sur le long terme, en réinvestissant les dividendes perçus.
Transmission et succession : points d'attention
Les parts de SCPI peuvent être transmises par donation ou succession. Le démembrement temporaire de propriété est un outil qui peut permettre d’optimiser la transmission et réduire les droits de succession.
Comment choisir sa SCPI ?
Critères d'évaluation d'une SCPI performante
Pour sélectionner une SCPI, il convient d’analyser à titre d’exemple :
- La qualité et la diversification du patrimoine immobilier.
- Le taux d’occupation physique et financier.
- La stratégie de la société de gestion.
- L’historique de performance et la régularité des distributions.
Les indicateurs clés à analyser avant d'investir
- TRI (Taux de Rendement Interne) : mesure la rentabilité globale sur une période donnée.
- Taux d’occupation physique : proportion de biens effectivement loués.
- Taux d’occupation financier : proportion des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers théoriques.
Évolution et perspectives du marché des SCPI
Historique de performance des SCPI : une résilience éprouvée
Depuis leur création, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont fait preuve d’une remarquable résilience face aux cycles économiques et aux crises. Leur modèle, fondé sur la mutualisation des risques et la gestion professionnelle d’un patrimoine diversifié, leur a permis de générer des revenus réguliers pour les porteurs de parts.
Entre 2010 et 2023, le taux de distribution moyen annuel des SCPI de rendement s’est maintenu dans une fourchette comprise entre 4,2 % et 5,8 %.
- Selon l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière), le rendement moyen des SCPI de rendement était de 5,39 % en 2010, 5,13 % en 2015, 4,45 % en 2020 (année Covid), et 4,52 % en 2023 (source : IEIF).
- Cette stabilité s’est confirmée même lors des périodes de turbulences, comme la crise financière de 2008 ou la pandémie de Covid-19, où les SCPI ont continué à verser des revenus à leurs associés, contrairement à d’autres classes d’actifs plus volatiles (source : ASPIM).
En 2024, le marché a connu des pics historiques de rendement, avec plusieurs SCPI affichant des taux de distribution supérieurs à 8 %, voire 10 %*** pour les plus performantes.Cette hausse s’explique par une gestion opportuniste dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier professionnel, permettant d’acquérir des actifs à des conditions avantageuses et d’augmenter les rendements distribués (source : La Centrale des SCPI – Classement SCPI 2024-2025).
Tendances actuelles du marché immobilier et impact sur les SCPI
Le marché connaît une mutation profonde : montée du télétravail, essor de la logistique et de la santé, internationalisation des portefeuilles, et émergence des SCPI thématiques (ESG, santé, data centers). Les SCPI adaptent leurs stratégies pour saisir ces opportunités, tout en renforçant la transparence et la fréquence des rapports de gestion.
Perspectives d'avenir pour l'investissement en SCPI
Les perspectives pour l’investissement en SCPI demeurent globalement favorables à moyen et long terme, malgré un environnement économique marqué par la volatilité et la remontée des taux d’intérêt. Plusieurs facteurs soutiennent cette dynamique :
1. Prime de rendement sur les nouveaux investissements
La baisse récente des prix de l’immobilier professionnel en France et en Europe a permis à de nombreuses SCPI d’acquérir des actifs à des conditions plus avantageuses. Selon l’IEIF et l’ASPIM, cette correction du marché offre une « prime de rendement » aux SCPI qui ont su investir ou renforcer leur portefeuille dans ce contexte. Ces acquisitions à prix décotés permettent d’espérer des rendements supérieurs lors du redressement du marché ou de la remontée des valeurs vénales (source : ASPIM, communiqué mars 2024).
2. Diversification géographique accrue
Les SCPI poursuivent leur internationalisation. En 2023, près de 45 % des investissements ont été réalisés hors de France, principalement en Europe mais aussi, pour certaines SCPI, aux États-Unis. Cette diversification géographique permet de mutualiser les risques, de profiter de dynamiques immobilières variées et de bénéficier de fiscalités parfois plus attractives (source : IEIF, Panorama des SCPI).
3. Montée en puissance des thématiques ESG
La prise en compte des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) devient un axe stratégique majeur pour les sociétés de gestion de SCPI. Les SCPI thématiques, axées sur la santé, la logistique verte, ou l’immobilier durable, attirent de plus en plus d’investisseurs soucieux de l’impact de leur épargne. Selon l’ASPIM, cette tendance devrait s’accentuer dans les prochaines années, en phase avec les attentes sociétales et la réglementation européenne (source : ASPIM, rapport 2024).
4. Un cadre réglementaire protecteur
L’investissement en SCPI est encadré par une réglementation stricte.
Les sociétés de gestion de SCPI doivent répondre à un certain nombre d’exigences, notamment en matière d’information et de transparence à l’égard des investisseurs.
Cela se traduit, entre autres, par la publication régulière d'informations sur la gestion et les performances de la SCPI.
Par ailleurs, la création d’une SCPI est soumise à l’obtention d’un visa délivré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
À retenir :
Malgré les incertitudes économiques, les SCPI disposent d’ atouts pour l’avenir : capacité à saisir les opportunités de marché, diversification internationale, innovation thématique et cadre réglementaire rassurant.
Qui peut investir dans une SCPI ?
Les SCPI sont accessibles à tous : particuliers, entreprises, mineurs, non-résidents. Les particuliers représentent la majorité des souscripteurs, mais les entreprises peuvent aussi diversifier leur bilan grâce à ce placement. Les mineurs peuvent investir via leurs représentants légaux, et les non-résidents bénéficient d’une fiscalité adaptée selon les conventions internationales****.
Les parts de SCPI peuvent être logées en compte-titres, en assurance vie (pour une fiscalité allégée et une transmission facilitée), ou détenues en démembrement pour optimiser la transmission patrimoniale.
Cas pratique : simulation d’un investissement type
Marie, 40 ans, investit 540 € dans une SCPI de rendement (prix de part 180 €, minimum 3 parts, taux de distribution 5 %/an, frais de souscription 10 %). Elle perçoit 27 € de revenus bruts annuels. Sur 10 ans, le rendement annualisé net de frais atteint 4,3 %, soit bien plus qu’un livret A, mais avec une liquidité moindre et un risque de perte en capital.
Notes et avertissements
* L’investissement en SCPI comporte des risques notamment d’illiquidité et de perte en capital.
** La mutualisation et la diversification ne suppriment pas les risques liés aux SCPI.
*** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les revenus potentiels et la valeur des parts ne sont pas garantis.
**** La fiscalité dépend de la situation personnelle de l’investisseur et peut évoluer dans le temps.
Ce document est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Avant toute décision, il est recommandé de consulter un professionnel agréé.