L’investissement en SCPI, outil phare pour diversifier son patrimoine immobilier, s’accompagne d’une fiscalité complexe qui évolue avec la législation française et les conventions fiscales internationales. En 2025, maîtriser ses implications fiscales est impératif pour optimiser ses revenus net d’impôt et gérer intelligemment ses parts. Ce guide exhaustif détaille la fiscalité applicable aux SCPI selon le régime de détention, offre des cas pratiques et souligne les stratégies d’optimisation efficaces tout en respectant les exigences réglementaires AMF.

Note importante : ce placement comporte des risques dont vous trouverez la description complète dans l’avertissement réglementaire en bas de page.

Comprendre les revenus fiscaux issus des SCPI

Les SCPI distribuent principalement des revenus fonciers qui correspondent à la quote-part des loyers encaissés, nets de frais de gestion et charges répercutées.

La déclaration fiscale des revenus fonciers SCPI

Ces revenus entrent dans la catégorie des revenus fonciers et sont donc soumis à deux niveaux d’imposition :

• Impôt sur le revenu (IR) calculé selon le barème progressif, pouvant atteindre 45% pour les tranches les plus hautes,
• Prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité).

La fiscalité applicable dépend in fine de la situation individuelle de chaque investisseur et des évolutions de la législation en vigueur. 

Régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement dès l’instant où le revenu foncier total ne dépasse pas 15 000 € annuels, ouvrant droit à un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts (pas de déduction de charges possible). La déclaration s’effectue en cochant la case 4BZ du formulaire 2042.

Régime réel

Au-delà du seuil ou sur option, le régime réel d’imposition s’applique, permettant la déduction exhaustive et justifiée des charges suivantes :

• Intérêts d’emprunt liés à l’acquisition des parts,
• Frais de gestion et d’administration versés à la société de gestion,
• Travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration,
• Taxe foncière et provisions pour charges exceptionnelles.

Le régime réel est particulièrement avantageux pour les investisseurs ayant engagé des charges élevés, car il peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Revenus de SCPI françaises vs SCPI européennes

Les SCPI françaises distribuent des revenus issus d’immeubles situés en France, soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux. En revanche, les SCPI européennes collectent des loyers dans plusieurs pays européens, chaque pays appliquant ses propres règles fiscales à ces revenus.

Particularité fiscale des SCPI européennes

Les revenus fonciers étrangers sont déjà taxés dans leur pays source. En France, un crédit d’impôt égal à l’impôt payé à l’étranger est accordé pour éviter la double imposition. De plus, ces revenus sont exonérés de prélèvements sociaux français (CSG, CRDS).

Il est impératif de vérifier que la convention fiscale entre la France et le pays de provenance du revenu est bien en vigueur, car cette exonération repose sur la validité de ce mécanisme.

Particularités et fiscalité selon le type d’investissement

Détention directe vs assurance-vie

• En détention directe, les revenus sont imposés chaque année selon les règles classiques (IR + prélèvements sociaux).
• En assurance-vie, les SCPI sont logées à l’intérieur d’un contrat dont la fiscalité diffère : l’imposition cible uniquement les gains en cas de rachat, au prélèvement forfaitaire unique de 30% (12,8% IR + 17,2% prélèvements), ou sur option au barème progressif avec abattements selon l’ancienneté du contrat.

Cette modalité permet un gain fiscal en reportant l’imposition sur le long terme, tout en profitant de la capitalisation des revenus.

Fiscalité des personnes morales : SCI et sociétés soumises à l’IS

Les personnes morales détenant des parts de SCPI (SCI à l’IR, SCI ou SAS à l’IS) subissent une imposition spécifique.

• SCI à l’IR : la transparence fiscale s’applique, chaque associé déclare sa part des revenus fonciers, qui seront soumis aux mêmes règles que la détention directe.
• SCI ou société à l’IS : la société paie l’impôt sur les bénéfices (revenus + plus-values) au taux de 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfices et à 25% au-delà.
  Les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas entre les mains de la société. Au moment de la distribution des dividendes, les associés supportent à leur tour une imposition selon leur régime fiscal.
• Attention : sous ce régime, certains crédits d’impôt liés à des revenus étrangers issus de SCPI peuvent être partiellement ou totalement inopérants, ce qui peut alourdir la fiscalité effective. Un conseil fiscal est vivement recommandé pour ces montages complexes.
  
  

Investissement en démembrement : nue-propriété et usufruit

Le démembrement de propriété est un mécanisme souvent employé pour optimiser la fiscalité et anticiper la transmission.

• Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers durant la période du démembrement, il n’est donc pas imposé sur ces revenus.
• L’usufruitier perçoit les revenus et est imposé comme un associé classique.

Cet outil déplace la charge fiscale dans le temps et permet de moduler l’assiette taxable de chacun, utile notamment dans une stratégie patrimoniale globale.

La fiscalité des plus-values de revente de parts de SCPI

Le traitement fiscal des plus-values dépend de la durée de détention des parts :

• La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente des parts et leur prix d’acquisition augmenté des frais.
• Elle est imposée à 19% au titre de l’impôt sur le revenu, et à 17,2% sous forme de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2%.
• Les abattements pour durée de détention progressent selon ce barème :
  • 6% par an entre la 6e et la 22e année pour l’IR,
  • 1,65% par an pour les prélèvements sociaux entre la 6e et la 21e année, avec un abattement complémentaire sur les années suivantes.
• L’exonération totale s’applique donc au bout de 22 ans pour l’IR, et 30 ans pour l’ensemble IR + prélèvements sociaux.
• Une surtaxe spécifique s’applique sur les plus-values nettes supérieures à 50 000 €, avec un barème progressif.

Cette fiscalité peut être optimisée en combinant placements, durée de détention et démembrement.

Approche spécifique de la déclaration et de l’optimisation fiscale

Déclaration des revenus

• En régime micro-foncier, les revenus SCPI sont déclarés dans la case 4BZ.
• En régime réel, une déclaration détaillée (formulaire 2044) est requise, avec justificatifs des charges.
• La société de gestion des SCPI fournit chaque année un IFU (Imprimé Fiscal Unique), utile mais non transmis automatiquement à l’administration fiscale.
• Pour les revenus étrangers issus de SCPI européennes, la déclaration s’effectue en cases 4BA (revenus) et 8TK (crédit d’impôt) du formulaire 2042.

Optimisation fiscale

• La diversité des sources de revenus via SCPI européennes et françaises permet de réduire la pression fiscale globale.
• L’usage du démembrement retarde la fiscalité immédiate tout en préparant la transmission du patrimoine.
• Les SCPI détenues via SCI à l’IS offrent un levier d’amortissement mais complexifient la gestion fiscale.
• L’intégration dans un contrat d’assurance-vie peut différer l’imposition et améliorer la liquidité potentielle des parts.
  
  

Impôts sur la Fortune Immobilière (IFI) et SCPI

Les parts de SCPI entrent dans le champ de l’IFI. Leur valeur prise en compte est celle des parts multipliée par la valeur réelle des immeubles détenus. La nue-propriété est exclue de l’assiette IFI du nu-propriétaire (mais comptabilisée chez l’usufruitier). Pour une bonne gestion patrimoniale, il est indispensable de s’assurer de la bonne déclaration auprès de l’administration fiscale.

Tableau comparatif synthétisant les régimes fiscaux SCPI en 2025

FAQ – Fiscalité SCPI 2025

Quels sont les seuils clés pour bien choisir mon régime fiscal ?

Le seuil de 15 000 € de revenus fonciers annuel détermine automatiquement le passage du régime micro au régime réel.

Comment éviter la double imposition sur mes revenus de SCPI européennes ?

En combinant déclaration des revenus et demande de crédit d’impôt prévu par la convention fiscale pays/France.

Quels impacts pour les sociétés détenant des parts de SCPI ?

Les sociétés à l’IS paient l’impôt sur les bénéfices, tandis que les SCI soumises à l’IR sont transparentes fiscalement.

Comment optimiser la fiscalité grâce au démembrement ?

Le nu-propriétaire retarde l’imposition en ne percevant pas de revenus pendant la durée du démembrement, ce qui réduit les revenus imposables.

La fiscalité des SCPI a-t-elle notablement évolué en 2025 ?

Principales règles stables, ajustements réguliers des barèmes d’impôt et abattements, vigilance nécessaire sur l’évolution des conventions fiscales internationales.

Risques et avertissements

1. Risque prioritaire – Perte en capital
   L’investissement en SCPI ne garantit pas le capital. La valeur des parts et le revenu distribué peuvent baisser.
2. Risque de liquidité
   La revente des parts de SCPI nécessite souvent plusieurs mois ; sa rapidité dépend du contexte de marché.
3. Rendement non garanti
   Les revenus distribués varient selon la performance du patrimoine et la conjoncture immobilière.
4. Fiscalité évolutive
   La fiscalité applicable peut changer au fil du temps, impactant la rentabilité nette.
5. Durée d’investissement recommandée
   S’engager sur le long terme, au moins 8 ans, pour atténuer les aléas de marché et les frais initiaux.

L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et peuvent fluctuer. La durée d’investissement recommandée est longue (minimum 8 ans). Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque porteur et peut évoluer ultérieurement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.