Dans un paysage financier en pleine mutation, la SCPI de rendement s’affirme comme un investissement stratégique pour accéder à un portefeuille immobilier diversifié, tout en mutualisant les risques et en bénéficiant d’une gestion professionnelle*. Cette solution de placement collectif permet aux épargnants de percevoir potentiellement des revenus réguliers issus du marché immobilier, selon le taux de distribution annuel communiqué par la société de gestion, sans garantie sur leur stabilité ou leur montant future**. 

La société de gestion, agréée par l’AMF, sélectionne, acquiert et administre des actifs variés (bureaux, commerces, logistique, santé...), puis reverse un dividende proportionnel aux parts détenues par chaque associé**. Cette logique permet ainsi de générer un très large éventail de flux de revenus et une mutualisation des locataires, facteurs clés pour limiter le risque de défaut individuel, même si la mutualisation n’exclut pas tout risque de perte en capital.

Qu’est‑ce qu’une SCPI de rendement ?

Une SCPI de rendement (Société Civile de Placement Immobilier à visée distributive) investit l’essentiel de ses ressources dans des actifs générateurs de loyers, en France et de plus en plus souvent en Europe [ancre : SCPI Européennes]. Ces fonds collectifs sont accessibles à partir d’une souscription généralement inférieure à 1000 €, facilitant ainsi la diversification de son patrimoine immobilier sans contrainte de gestion. Grâce à l’expertise des sociétés de gestion, il est possible de bénéficier d’un taux de distribution attractif, mais non garanti pour l’avenir.

Investir en SCPI, c’est choisir l’immobilier sous une forme “papier” simplifiée et accessible, en profitant d’une mutualisation des risques, sans les contraintes de gestion de la pierre en direct*. 

Comment fonctionne une SCPI de rendement ?

La SCPI collecte des capitaux auprès de nombreux investisseurs pour constituer et entretenir un patrimoine immobilier locatif diversifié, à partir duquel l’objectif est de distribuer des dividendes financiers réguliers*. Le processus se déroule ainsi :

• Souscription : accès via un ticket d’entrée inférieur à un achat immobilier classique [ancre : prix minimum souscription].
• Acquisition d’actifs : la société de gestion sélectionne des biens répondant à la stratégie de rendement (diversification géographique, nature tertiaire ou sectorielle…).
• Perception et redistribution des loyers : les revenus locatifs nets (après frais et charges) sont répartis entre les associés selon la fréquence définie par la société de gestion.
• Gestion professionnelle : le porteur de parts délègue intégralement la partie opérationnelle (entretien, gestion locative, recouvrement…)[ancre : société de gestion].
• Liquidité limitée des parts : la vente des parts n’est pas garantie et dépend du marché secondaire****.

Le délai de jouissance correspond à la période entre la souscription et le moment où l'investisseur commence à percevoir les dividendes, un critère à étudier lors de tout investissement.

Les critères de performance d'une SCPI de rendement

Taux de distribution et historique des performances

Le taux de distribution mesure la rentabilité du placement en rapportant le dividende annuel au prix de souscription* [ancre : taux de distribution]. En 2024, ce taux moyen s’établit autour de 4,7%, avec des écarts pouvant aller de 4% à plus de 9% selon la stratégie, la capitalisation et la typologie de SCPI (par exemple, Osmo Énergie : +9,33%, Iroko Zen : +7,50% pour 2024).

L’historique offre un aperçu du positionnement de la SCPI face aux évolutions du marché, mais les performances passées ne préjugent jamais des performances futures.

Capitalisation et diversification du portefeuille

La capitalisation désigne la taille de la SCPI, reflet de sa capacité à se diversifier et à absorber certains risques de marchés. A titre d’exemple, une diversification sectorielle (bureaux, commerces, santé, résidentiel) et géographique (France/Europe) renforce la résilience du portefeuille et limite les effets de cycle.

Qualité de la société de gestion

La qualité de la société de gestion (expérience, transparence, agréments) est déterminante dans la performance à long terme. Un acteur reconnu veille au respect du cadre réglementaire, à la bonne mutualisation des risques et à une gouvernance appropriée.

Comment choisir la meilleure SCPI de rendement ?

Le choix doit s’opérer sur une analyse multicritères :

• Stratégie d’investissement (typologie, secteur, zone géographique).
• Taux de distribution cible** et historique de performance*****.
• Frais de souscription/gestion/cession.
• Risque locatif, risque de perte en capital*.
• Capitalisation et solidité financière.
• Politique de distribution (mensuelle/trimestrielle).
• Accessibilité via assurance-vie ou démembrement.

Pour optimiser son investissement, il est conseillé de diversifier entre plusieurs SCPI de rendement (bureaux, logistique, santé, commerce, résidentiel…) et d’opter pour une société connue pour la qualité de sa gestion***.

SCPI de rendement à capital fixe ou variable ?

Il existe deux principaux modes de fonctionnement :

• SCPI à capital fixe : nombre de parts limité, souscription en période de collecte, marché secondaire organisé.
• SCPI à capital variable : possibilité de souscrire ou revendre à tout moment selon la fourchette de prix fixée par la société de gestion ; offre généralement plus de liquidité.

Le choix entre capital fixe et variable dépend du projet d’investissement, du souhait de liquidité et du niveau de risque accepté (en cas de pression sur le marché, la liquidité peut être impactée dans les deux cas).

Les avantages des SCPI de rendement

Les atouts majeurs de ce type d’investissement sont :

• Accès démocratisé à l’immobilier dès quelques centaines d’euros, sans gestion personnelle.
• Mutualisation et diversification des risques.
• Souplesse de souscription (en direct, via assurance-vie, démembrement…).
• Transparence réglementaire avec des sociétés agréées par l’AMF.
• Revenus potentiels réguliers pour diversifier son patrimoine.

Néanmoins, il faut garder en tête certains inconvénients :

• La liquidité des parts n’est pas garantie ;
• Possibilité de perte en capital*** ;
• Performance et distribution non garantie ;
• Fiscalité sur les revenus fonciers en France (possibles optimisations via contrats d’assurance-vie ou en investissant en SCPI européennes******).
  

Investir en SCPI de rendement : en direct, via assurance-vie ou démembrement ?

Il existe plusieurs modalités pour investir dans les SCPI de rendement :

• En direct : acquisition simple, fiscalité sur les loyers en tant que revenus fonciers.
• Via assurance-vie : fiscalité allégée, accessibilité accrue, gestion administrativement facilitée.
• En démembrement : achat de la nue-propriété ou de l’usufruit pour optimiser la transmission ou défiscaliser temporairement.

Chaque option présente des avantages et des contraintes à étudier en fonction de l’objectif patrimonial (revenus complémentaires, capitalisation, optimisation fiscale, transmission...).

SCPI de rendement mensuelle : définition et spécificités

La SCPI de rendement mensuelle se distingue par sa fréquence de distribution des dividendes : les loyers encaissés sur le patrimoine sont distribués chaque mois aux associés, au lieu d’une répartition trimestrielle ou semestrielle comme c’est le cas pour la majorité des SCPI classiques. Cette caractéristique en fait une solution particulièrement recherchée pour les investisseurs en quête de revenus complémentaires réguliers, souhaitant optimiser leur trésorerie ou bénéficier d’une meilleure visibilité financière sur le court terme*.

La perception mensuelle présente plusieurs avantages :

• Gestion budgétaire facilitée pour les épargnants, retraités ou futurs retraités à la recherche de flux réguliers.
• Souplesse accrue : il est plus simple d’ajuster son budget grâce à la récurrence des versements.
• Attractivité pour l’investissement passif, car elle simplifie l’organisation et la projection des revenus locatifs.

Il est important de noter que la fréquence de distribution n’influe pas sur la rentabilité annuelle globale du placement : le rendement annuel cible, exprimé en taux de distribution, reste soumis aux aléas de gestion, au marché locatif et aux charges supportées par la société de gestion. La liquidité des parts demeure limitée ; la revente dépend de l’offre et de la demande sur le marché secondaire, et n’est donc jamais garantie. Par ailleurs, la mutualisation du risque opérée par la SCPI ne fait pas disparaître le risque de perte en capital, ni n’assure le maintien du niveau de revenu.

FAQ

Quel rendement peut-on espérer d'une SCPI de rendement ?

Le rendement dépend de la stratégie, de la gestion et de la dynamique de marché. En 2025, le taux moyen se situe vers 4,5% à 5%, certaines SCPI dépassant 7 à 9% sur des stratégies différenciantes.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Aucun rendement n’est garanti.

Comment réaliser une simulation de rendement SCPI ?

La simulation s’effectue via des outils en ligne ou auprès de la société de gestion, en intégrant le prix de souscription, le délai de jouissance, le taux de distribution cible, les frais éventuels et la fiscalité applicable.

Quels sont les risques associés à l'investissement en SCPI ?

Le risque principal est la perte en capital, auquel s’ajoutent le risque de liquidité limité le risque locatif, la défaillance de gestion, ou une performance inférieure aux attentes.
La SCPI de rendement est un placement à risque qui doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale diversifiée.

*Un investissement dans des parts de SCPI constitue un placement à long terme, qui comporte des risques, notamment de perte de capital, d’illiquidité et liés aux marchés de l’immobilier

**Les revenus distribués par une SCPI de rendement ne sont pas garantis.
***La mutualisation des risques ne supprime pas le risque de perte en capital.
****La valeur de la part, la fréquence et le montant du dividende peuvent fluctuer selon le marché, la gestion ou la fiscalité appliquée.
*****Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

******La fiscalité dépend de la situation personnelle de chaque investisseur et de l’évolution de la législation.

Ce guide respecte les recommandations de l’AMF. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. La consultation d’un professionnel agréé est recommandée avant toute décision.