Dividende de SCPI : fonctionnement et calcul

Qu’est-ce qu’un dividende de SCPI ?

Le dividende de SCPI désigne la somme versée périodiquement aux associés, généralement de façon trimestrielle, voire mensuelle selon la SCPI*, en échange de leur participation dans la société. Ce versement provient principalement des loyers perçus sur le portefeuille immobilier détenu par la SCPI, mais peut comporter également d’autres sources comme les indemnités d’assurance ou les intérêts de placements de trésorerie.Il est à noter que l'investissement en SCPI comporte des risques notamment d'illiquidité et de perte en capital.

Il est fondamental de distinguer la notion de dividende exprimé "par part" (en euros) du taux de distribution annuel (en %), ce dernier étant normé par la méthodologie ASPIM depuis 2022. Le taux de distribution, désormais référence unique pour comparer les SCPI, se calcule ainsi   :

Cas de la SCPI à capital Fixe 

Taux de distribution = Dividende brut versé par part au titre de l’année N
 Prix de la part acquéreur moyen de l'année N-1                          

Cas de la SCPI à capital variable 

Taux de distribution = Dividende brut versé par part au titre de l’année N
                                 Prix de souscription au 1er janvier de l’année N     

Ce dividende brut inclut les éventuelles plus-values réalisées ou les prélèvements sur le report à nouveau (RAN), et les sociétés de gestion en détaillent la provenance dans leurs rapports annuels ***.

Toutefois, ce taux ne doit pas être assimilé mécaniquement au rendement net perçu par l’investisseur : il s’agit d’un indicateur standardisé, ne tenant pas compte de la fiscalité ou des frais propres à chaque porteur de part.

À noter également : juridiquement, ces revenus relèvent du régime des revenus fonciers, et leur traitement fiscal diffère de celui des dividendes d’actions, ce qui impacte directement la fiscalité applicable (voir plus bas).

Comment est calculé le dividende d’une SCPI ?

Taux de distribution et qualité du revenu

La qualité du dividende versé dépend essentiellement de la capacité de la SCPI à générer régulièrement des revenus locatifs. Un dividende stable et majoritairement issu des loyers témoigne d’une gestion pérenne. À l’inverse, la part non récurrente provenant de cessions exceptionnelles ou de reprises sur le RAN, si elle augmente ponctuellement le dividende, ne doit pas être considérée comme un indicateur de performance durable***.

Exemple d’application : une SCPI à capital variable dont le prix de souscription au 1er janvier est de 200 € et qui verse un dividende brut annuel de 10 € affiche un taux de distribution de 5 %. Si 2 € proviennent de plus-values ou de prélèvements sur le RAN, la partie récurrente du dividende s’élève à 8 € (4 %), le solde étant non pérenne***.

Détail des calculs

Calcul du taux de distribution

Donc, le taux de distribution global est de 5 %.

Calcul du taux de distribution récurrent (part pérenne)

Ici, 4 % correspond à la part du dividende réellement issue des loyers et donc pouvant être attendue régulièrement, tandis que 1 % (2 €) est exceptionnelle.

Impact des frais sur le dividende

Les frais de gestion annuels sont directement prélevés sur les revenus bruts et diminuent d’autant la capacité de distribution annuelle*. Le niveau de ces frais varie selon chaque SCPI et doit être analysé dans le rapport annuel. Quant aux frais de souscription ("commission d’entrée"), ils cristallisent à l'achat un écart entre le prix de la part et la valeur de retrait : ils n’affectent pas le dividende versé, mais impactent la rentabilité nette en cas de revente à court ou moyen terme.

Fiscalité du dividende SCPI

Les dividendes issus de parts de SCPI détenues en direct relèvent du régime des revenus fonciers. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) selon le barème progressif, augmenté des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (impots.gouv.fr) *****.

• Micro-foncier (abattement de 30 %) si revenus fonciers annuels ≤ 15 000 €
• Régime réel (déduction des charges effectivement supportées)

Les éventuels revenus de placement issus de la trésorerie (intérêts, coupons, etc.) relèvent du PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique, 30 %) ou, sur option, du barème de l’IR (BOFiP) *****.

En présence d’actifs situés à l’étranger, la fiscalité des revenus dépendra des conventions fiscales bilatérales signées entre la France et les pays de situation des immeubles (mécanisme du crédit d’impôt généralisé ou méthode d’exemption selon les cas). Cette situation peut occasionner des démarches déclaratives spécifiques et une imposition effective différenciée selon les pays *****.

En cas de détention via un contrat d’assurance-vie, les revenus ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais selon le régime propre à l’assurance-vie (AMF assurance vie) *****.

Fréquence et régularité des versements

Le rythme standard de distribution est trimestriel, assurant ainsi un rendez-vous régulier aux associés. Certaines SCPI, pour répondre au besoin de prévisibilité, proposent une option de versement mensuel. Cette pratique est particulièrement appréciée pour l’obtention de revenus complémentaires, notamment à la retraite ou dans une logique de revenus alternatifs.

Il convient de rappeler que l’entrée en jouissance est différée : l’investisseur devra attendre généralement entre 3 à 6 mois avant de percevoir son premier dividende** . Ce choix ne modifie pas le rendement annuel potentiel, mais améliore la régularité des encaissements***.

Évaluer la rentabilité réelle d’une SCPI via son dividende

L’analyse de la performance d’une SCPI doit dépasser le seul taux de distribution : il s’agit d’évaluer la solidité du dividende (sa couverture par le résultat courant), sa part récurrente, la stabilité locative (taux d’occupation financier ou "TOF"), le niveau des frais supportés, mais aussi la politique d’endettement de la SCPI et la durée moyenne de ses baux.

Il est aussi recommandé de mesurer la performance sur plusieurs années, via le TRI (Taux de Rendement Interne), l’évolution du prix de souscription et l’historique des décisions de gestion***.

Réinvestir ses dividendes : avantages et vigilance

Certaines SCPI offrent la possibilité de réinvestir automatiquement les dividendes en souscrivant de nouvelles parts, permettant ainsi une capitalisation progressive grâce à l’effet des intérêts composés. Ce dispositif, souvent appelé "plan d’investissement programmé", présente l’avantage de renforcer régulièrement le patrimoine, tout en profitant de la mutualisation du risque*. Cependant, il faut être attentif aux éventuels frais (notamment de souscription) et à la périodicité de conversion des dividendes en nouvelles parts, renseignée dans la documentation commerciale.

FAQ

Quelle est la fréquence des versements ?

Trimestrielle dans la plupart des cas, mais certains produits offrent une mensualisation pour plus de régularité du revenu.

Les dividendes SCPI peuvent-ils baisser ?

Oui, leur niveau dépend de la conjoncture immobilière, du taux d’occupation, du niveau des charges et de la politique de gestion* ***.

Comment optimiser la fiscalité des dividendes SCPI ?

En choisissant entre micro-foncier, régime réel, et mode de détention (direct, assurance-vie, démembrement), il est fortement conseillé de solliciter un spécialiste*****.

Faut-il réinvestir ou percevoir les dividendes ?

Le réinvestissement vise une capitalisation sur le long terme ; la perception régulière permet d’alimenter un complément de revenus immédiat. Le choix dépend du profil et de la stratégie patrimoniale de l’investisseur.

Avertissements

* Risque de perte en capital : la valeur des parts et les revenus distribués ne sont jamais garantis.
** Risque de liquidité : des délais peuvent survenir lors de la vente des parts.
*** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
**** L’investissement en SCPI est destiné à un horizon long terme (plusieurs années).
***** La fiscalité applicable dépend de la situation individuelle et des évolutions de la législation en vigueur.